Будущее «малоэтажки» – за комплексной застройкой

В Удмуртии спрос на загородную недвижимость остается стабильным. У покупателя сегодня богатый выбор предложений – от участка на садоогородном массиве до нового дома в коттеджном поселке. Но по-настоящему комфортная и доступная жизнь за городом возможна только при комплексном развитии поселений. О перспективах и структуре рынка загородной недвижимости рассказывает главный архитектор Удмуртии Данил Шевкунов.

Вся недвижимость: Данил Владимирович, с 2013 года процедура перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства изменилась. Как это отразится на развитии малоэтажной застройки?

- В соответствии с действующим на конец 2012 года градостроительным законодательством в муниципальных образованиях должны были быть разработаны генеральные планы и правила землепользования и застройки. При отсутствии данных документов вступал в силу запрет на предоставление для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на изменение вида разрешенного использования участка и на выдачу разрешений на строительство. Данные ограничительные меры в соответствии с изменениями федерального законодательства были отложены. До конца 2012 года перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений осуществлялся посредством их включения в границы населенных пунктов с изменением вида разрешенного использования - на индивидуальное жилищное строительство. С 2013 года изменение границ населенных пунктов стало возможным исключительно путем утверждения или внесения изменений в генеральный план.

Кроме того, в течение 2011-12 г. были отменены постановления глав муниципальных образований об изменении вида разрешенного использования земель сельхозназначения на дачное строительство. Мы и сегодня предостерегаем от строительства жилых домов на землях сельхозназначения.

Можно констатировать, что республика обеспечена земельными участками, предназначенными для малоэтажного строительства.

ВН: В каких районах Удмуртии наиболее активно ведется малоэтажное строительство?

- В первую очередь в Завьяловском районе – в Ягульском, Пироговском и Каменском поселениях.

В целях обеспечения многодетных семей земельными участками для жилищного строительства республикой инициировано вовлечение в хозяйственный оборот федеральных земель в Воткинском и Завъяловском районах. На данные территории разрабатывается градостроительная документация, проектами планировки предусматривается размещение объектов социальной инфраструктуры, обеспечение инженерными коммуникациями.

Одной из крупнейших территорий, предназначенных для жилищного строительства, остается территория жилого района «Александровский» на юго-западе Ижевска. Однако для развития этой территории необходимы большие вложения в строительство инженерной инфраструктуры.

ВН: Как в Удмуртии развивается практика комплексного освоения территорий?

- Комплексное освоение является гарантией полноценного развития застройки, создания комфортной среды. Если участки продаются без обеспечения инженерными сетями, дорогами, их владельцам будет сложно совместно реализовать строительство объектов инфраструктуры. Массивы, где продается «голая» земля, могут быть заброшены много лет.

Кроме того, обеспечение участков инфраструктурой дает застройщику дополнительное конкурентное преимущество. Доля комплексной малоэтажной застройки в Удмуртии растет, однако пока таких поселков не так много, как бы хотелось. Можно выделить «Чистопрудный», «Европа», «Тихие зори», «Ижевское раздолье», «Радуга», «Ближняя усадьба».

ВН: Какова на рынке загородной недвижимости доля участков с подрядом?  

- Около 10%. Благодаря такому подходу, когда застройщик предлагает готовый дом,  поселок представляет собой единый архитектурный ансамбль: улицы сформированы, фасады имеют единую стилистику. Могу назвать следующие поселки, где строятся дома с подрядом: «Чистопрудный», «Европа», крупный проект «Зеленодолье» в Каменском поселении.

ВН: Какие виды загородной недвижимости представлены в Удмуртии?

- Наиболее распространены индивидуальные дома усадебного типа или так называемые коттеджи.

Начинают приобретать популярность дуплексы – блокированные дома на две семьи. Все чаще применяются современные энергоэффективные технологии - это связано с изменением представлений людей об идеальном загородном доме. Раньше таковым считался большой кирпичный или каменный коттедж с земельным участком в 20-25 соток, обнесенным глухим забором. Но на практике строительство оказывается трудоемким и дорогим: крупный участок требует большей протяженности коммуникаций; использование кирпича в качестве стройматериала увеличивает нагрузку на фундамент, и в конечном итоге стоимость квадратного метра становится очень высокой. Зачастую семья, в первый раз строящая свой дом, лишь спустя несколько лет проживания до конца понимает, чего на самом деле хочет. А что говорить о следующих поколениях, которые могут иметь совершенно другие представления о загородной жизни? Кроме того, многие горожане, переезжающие за город, не хотят обрабатывать большие участки: основная часть земли отводится под газон. Поэтому сегодня интересным и перспективным вариантом может стать покупка каркасного дома на небольшом участке, обеспеченном инженерной инфраструктурой.

Такой вид загородной недвижимости, как блокированная застройка – таунхаусы – в Удмуртии менее популярна. Многие застройщики пытались строить такие дома в качестве экспериментальных, но приходили к выводу, что они имеют меньше преимуществ перед городской квартирой, чем индивидуальный дом.

ВН: В каком направлении последние годы развиваются технологии малоэтажного строительства?

- Застройщики начали активнее использовать домокомплекты. Жилые дома, изготовленные на заводе, можно смонтировать на подготовленном фундаменте за несколько дней. Покупатели стали понимать, что дом в первую очередь должен быть функциональным и быстровозводимым строением, а не мощной крепостью.

В мире трендом становится строительство типовых домов по авторским проектам. Известные архитекторы и дизайнеры разрабатывают проекты строений с необычным дизайном, которые потом изготавливаются на заводе и доставляются заказчику. Тот покупает жилой дом, который ему нравится, – технологичный и быстро монтируемый.

В Удмуртии и соседних регионах заводов по изготовлению таких домов пока нет. Рынок домокомплектов еще не насыщен, он только формируется.

ВН: Каковы, на Ваш взгляд, перспективы развития малоэтажного строительства в Удмуртии?

- Федеральные власти обозначили вектор развития жилищного строительства, определив соотношение индивидуальной и многоквартирной застройки как 60/40. С одной стороны, малоэтажное домостроение обеспечивает комфорт проживания и хорошую экологию, с другой - влечет за собой расходы на создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Сегодня каждый человек сам решает, где ему лучше жить, - в квартире в центре города или в индивидуальном доме.

На современном этапе развития рынка в большинстве застраивающихся коттеджных поселков нет детских садов, магазинов и других объектов социальной инфраструктуры. Однако в перспективе они появятся – уже сейчас проекты планировки малоэтажных микрорайонов предусматривают их возведение.

Развитию малоэтажного строительства в Удмуртии препятствует обилие участков и неравномерное освоение земель. Застройщики, которые будут застраивать поселки комплексно, строить дороги, сети и возводить часть жилых домов по подряду, будут иметь конкурентное преимущество – строительство с опережением - и получат наибольшие шансы на размещение на своей территории детского сада и других социальных объектов.

В настоящее время на территории Удмуртской Республики действует республиканская целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике» на 2011-15 гг.,  которая предполагает финансирование развития социальной и транспортной инфраструктуры микрорайонов комплексной застройки.